بازار مسکن زیر سایه ریسک‌های سیاسی و ارزی

خشایار باقرپور با اشاره به افت دلاری قیمت مسکن تهران به حدود ۸۰۰ دلار در هر متر مربع، پیش‌بینی کرد در صورت حصول توافق، سال ۱۴۰۵ می‌تواند به سال رونق بازار ملک تبدیل شود.

خشایار باقرپور در نشست خبری با موضوع «چشم‌انداز بازار مسکن و طرح‌های سال ۱۴۰۵» اظهار کرد امروز تفاهم‌نامه‌ای میان اتحادیه تعاونی‌های عمرانی و شهرداری تهران به امضا می‌رسد که می‌تواند زمینه‌ساز تحرک جدید در حوزه ساخت‌وساز باشد.

بازار در سایه تنش و کاهش قدرت خرید

وی با اشاره به تحولات ماه‌های اخیر گفت پس از حوادث دی‌ماه و افزایش تنش‌ها، بازار مسکن با رشد قیمت مواجه شد و هم‌زمان سایه جنگ موجب قفل شدن معاملات شده است. به گفته او، انتشار شاخص «هشت خوشه درآمدی» تصویر نگران‌کننده‌ای از وضعیت معیشتی کشور ارائه می‌دهد؛ به‌طوری‌که بیش از ۳۵ درصد جمعیت در خوشه اول درآمدی یا فقر مطلق قرار دارند و کمتر از نیم درصد در خوشه هشتم که مربوط به اقشار مرفه است. این وضعیت نشان‌دهنده کاهش جدی استطاعت خرید مسکن است.

افت ساخت‌وساز و فشار تورم تولید

باقرپور با بیان اینکه صدور پروانه‌های ساختمانی در بهار امسال ۲۲.۵ درصد کاهش یافته است، تصریح کرد صنعت ساختمان عملاً به مرز ورشکستگی رسیده، زیرا هزینه‌های تولید از قیمت‌های بازار پیشی گرفته است. به گفته وی، تورم مسکن مهار نشده بلکه توان خرید خانوارها از بین رفته است.

او افزود در ماه‌های گذشته تورم نهاده‌های ساختمانی تقریباً دو برابر تورم عمومی بوده و اگر تورم عمومی در دی‌ماه حدود ۶۰ درصد اعلام شده، تورم ساخت‌وساز باید در محدوده ۸۰ درصد برآورد شود. این شکاف، انگیزه سرمایه‌گذاری بخش خصوصی را کاهش داده و عرضه آینده را با تهدید مواجه می‌کند.

سه سناریوی پیش‌رو؛ از رکود مطلق تا رونق

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران سه سناریو برای سال آینده ترسیم کرد. به گفته وی، در صورت وقوع جنگ، بازار مسکن به رکود و جمود کامل فرو خواهد رفت. با این حال او احتمال جنگ را پایین ارزیابی کرد و دلایلی همچون ملاحظات سیاسی آمریکا و پیامدهای منطقه‌ای آن را مطرح کرد.

سناریوی دوم، تداوم وضعیت نه جنگ و نه صلح است که در این حالت بازار روند فرسایشی فعلی خود را ادامه می‌دهد. اما در سناریوی سوم، یعنی دستیابی به توافق، احتمال کاهش شدید قیمت ارز و طلا وجود دارد و سرمایه‌ها به سمت بازار ملک حرکت خواهد کرد. در این صورت، سال ۱۴۰۵ می‌تواند سال بازار مسکن باشد.

مسکن ۸۰۰ دلاری و پیش‌بینی رشد ۵۰ درصدی

باقرپور با اشاره به نسبت تاریخی قیمت مسکن تهران گفت در ادوار گذشته، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران بین ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار بوده اما اکنون به حدود ۸۰۰ دلار رسیده است. به اعتقاد او، این شکاف نشان می‌دهد ظرفیت رشد وجود دارد و در هر سه سناریوی مطرح‌شده، قیمت ریالی مسکن حدود ۵۰ درصد افزایش خواهد یافت.

وی تأکید کرد یکی از اقدامات اساسی، توجه به تأمین مسکن اقشار متوسط و ضعیف است و اگر تورم مسکن حتی ۳۰ درصد کاهش یابد، اثر قابل توجهی بر سبد هزینه خانوار خواهد داشت.

«خانه‌ریز»؛ ابزار جدید مشارکت مردمی

در این نشست، نوید خاصه‌باف، مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران نیز با اشاره به برنامه‌های شهرداری در حوزه مسکن گفت طرح‌هایی مانند نوسازی اسلام‌آباد و منطقه ۲۰ شهرری و احیای بافت‌های فرسوده در دستور کار قرار دارد.

وی افزود شهرداری به دلیل محدودیت در تملک املاک، ناچار به استفاده از الگوهای مشارکتی شده و یکی از این الگوها طرح «خانه‌ریز» است. در این طرح، امکان سرمایه‌گذاری خرد در پروژه‌های مسکونی فراهم می‌شود و افراد می‌توانند به میزان دلخواه در یک پروژه ملکی سهیم شوند. در صورت نبود خریدار، شهرداری متعهد به خرید سهم خواهد بود.

به گفته خاصه‌باف، هدف این طرح صیانت از سرمایه‌های مردم در برابر تورم و کمک به خانه‌دار شدن اقشار ضعیف است. او پیش‌بینی کرد با توجه به بازدهی بازارهای طلا و ارز در سال ۱۴۰۴، در سال ۱۴۰۵ بخش املاک می‌تواند مقصد جدید سرمایه‌ها باشد.